מאת: עידו אפרתי, הכתבה פורסמה במעריב 15/6/07
כל מי שרוצה לשכור דירה מודע למצב העגום: קיים מחסור חמור בדירות, ועשרות שוכרים קופצים על כל דירה עבשה. בעלי הדירות מנצלים את המצב לא רק להעלאת מחירים – אלא גם להכנסת כל מיני סעיפים דרקוניים לחוזה. על מה אסור לחתום.
בשנתיים האחרונות הפך שוק הדירות להשכרה לשדרה קרב. התייקרות החדה של שכר הדירה והמצוקה הקשה שפקדה את השוכרים, שקופצים על כל נכס פנוי, אפשרו לבעלי דירות רבים להעלות את שכר הדירה – ובמקביל לפגוע בזכויות הבסיסיות של השוכרים. במקרים רבים השוכרים נדרשים לחתום על חוזה שאינו לגיטימי, ובמקרים מסוימים אף אינו חוקי. אם כן, מה חשוב לזכור בטרם חותמים על חוזה שכירות? הנה כמה טיפים.
בדיקת זכויות: יש לבדוק מהן זכויותיו של משכיר הדירה, אם הוא רשאי להשכירה, ואם חלות מגבלות כלשהן על זכותו להשכיר את הדירה.
לדברי עו"ד שי רוה, המתמחה בדיני מקרקעין ושכירות, ניתן לבדוק זאת בפשטות על – ידי הוצאת נסח רישום וקבלת אסמכתה מהמשכיר לגבי זכויותיו בדירה. נושא זה חשוב מאוד, שכן כבר היו מקרים שבהם הדירה הייתה בכינוס נכסים או נמכרה, והשוכר נאלץ לשלם פעמיים דמי שכירות: ל"משכיר" ולבעל הזכויות האמיתי.
יש לבדוק כיצד שוערכו דמי השכירות:האם הם צמודים למדד או לדולר? האם קיים שער מינימלי? לדברי עו"ד רוה, בימים אלה- כששער הדולר ירד במידה משמעותית – ישנם שוכרים המשלמים לפי שער גבוה, כיוון שלא הבחינו שקיים בחוזה סעיף לגבי השער המינימאלי. בחוזה שכירות חדש יש לוודא שהמשכיר לא "החביא" בחוזה סעיף המחייב תשלום לפי שער דולר הגבוה מהשער היציג.
יש לתאם עם המשכיר אפשרות לקיצור השכירות, להחלפת שוכר הדירה או לגבי מנגנון של שכירות משנה. הרי איש אינו יודע מה יולד היום וכבר קרה ששוכר שלא נזקק לדירה נאלץ לשלם תמורתה עד תום תקופת השכירות.
עדיף לספק ביטחונות שאינם יוצרים חיוב כספי מיידי (כדוגמת שטר חוב), והימנע מהצורך לספק ערבות בנקאית או פיקדון במזומן. בנוסף, עדיף לקבל תקופה אופציונאלית במחיר קבוע מראש. במקרה ששכר הדירה מתייקר, תקופה זו מגנה על השוכר מעליית המחירים, אף שאין הכרח לנצלה.
יש להפריד בהסכם השכירות בין אחריות המשכיר לנזקים ולקלקולים לבין אחריות השוכר. נהוג לקבוע שהמשכיר הוא האחראי למערכות שבדירה (חשמל, מים, ביוב, דוד שמש וכו'). "חשוב לבדוק באיזה מצב צריך להחזיר את הדירה. יש משכירים שהשוכר יצטרך לצבוע את הדירה לפני שיחזיר אותה, ויש לתת על כך את הדעת" מציין עו"ד רוה.
מומלץ לקבל רשימה של החפצים שבדירה ותיאור מפורט שלהם, כולל תצלום של החפצים העיקריים. לדברי עו"ד רוה, "יש להתעקש שלא לקבל רשימת חפצים הכוללת מונחים כגון "מזגן", כדי שבהחזרת הדירה לא ייאלץ השוכר להחזיר מזגן מפוצל חדש של 4 כ"ס, במקום "מזגן החלון" משנות ה – 60 ששבק חיים".
מומלץ לבטוח את הדירה או לדאוג שהמשכיר יבטח אותה בכיסוי ביטוחי מתאים כנגד נזקי צד ג' וביטוח מבנה. בנושא זה יש להיוועץ ביועץ ביטוח. רצוי לערוך ביניהם הסכם שיסדיר את יחסיהם בנוגע לחלוקת התשלומים והאחריות (מי משלם את חשבון הגז, החשמל, הארנונה וכד').